揀選租客及立租約秘訣

業主最驚就係遇到租霸, 不但收不到租, 連物業也難以收回. 以下7點係物業代理既專業建議 :

1. 在簽約前要求租客提供工作及入息證明. 如果擔心租客雖然有入息但可能剛被解雇, 可以致電租客公司試探租客有否提供虛假資料. 可以確認租客是在該公司任職,公司並有實際運作.

2. 揀選較有實力的租客,例如醫生, 教師, 會計師 等專業人士.

3. 放鎖匙一定要等租客的訂金過數後進行, 租霸往往選在星期六交支票, 業主等到星期一發現彈票時, 租霸巳取得鎖匙順利霸佔物業了.

4. 租客事前不講價或過於豪爽, 或者表示馬上放鎖匙就可以預先收取12個月的租金支票(多數是空頭支票),以有限公司名議簽約(可以拖欠一大筆租金後結業, 租客不用負責). 這些都可能是租霸的慣用技倆.

5. 為了避免業主損失, 盡量不要安排免租期在第一個月或頭幾個月, 免租期可以安排起租後第3個月, 租客可以享用協議免租期並在該月的租金中減免有關費用.

6. 要求租客自已申請水/電/煤等戶口, 假如將來租客欠交有關費用, 業主也不用代租客繳交. 但差餉,地租,管理費就應由業主支付, 因為有關機構只會向業權持有人追討欠費.

7. 定立租約後業主必須在簽約後30日內打厘印及一個月內填報CR109表格交予差餉物業估價署, 否則法庭不會受理租務糾紛, 直至業主補交罸款為止,而厘印罸款有可能高達10倍的應繳厘印費.

執達吏最少要上門3次才能爆門

「搞到咁大件事，我一定唔搬！」大角嘴 一名「女租霸」，4個月前搬進一間分租套房後即無交租，業主多番催促，對方終協議上月中遷出。惟業主發現該女子竟將單位換鎖後繼續佔住，無計可施下昨以鐵槌敲門泄憤驅趕。女子聞聲後聲言跳樓，又不滿惹來記者追訪，揚言不會搬遷，警方亦無法介入，業主深感無奈。

遭霸佔的套房位於大角嘴道199號3樓，56歲姓蔡男業主表示，去年9月透過地產公司把房間租予一名34歲姓陳女住客，每月租金2500元，對方繳交首月租金及兩個月按金後，即拒絕再交租。蔡與妻子多番催促不果，陳女答應於上月15日遷出了事。

拒交租 原允上月中遷出

蔡以為成功擊退租霸，早前安心返鄉，其間雖聽聞單位被佔住，但亦不以為意。至早前返港後，蔡赫然發現陳女已折返單位居住，並換上新門鎖強行霸佔，雙 方激烈口角。至昨早11時許，蔡決報警求助。警員登門後坦言事件屬租務糾紛，因不涉刑事問題而無法插手，但發現陳女因一些傳票問題被通緝，逐將她帶署調 查。

至昨午2時許，陳女獲釋後返回套房，蔡又再登門要求對方搬走，其間持鐵槌擊向房門泄憤，陳女激動下聲言﹕「你再逼我就跳樓死畀你睇！」蔡恐弄出人命，急忙報警。警員再次奔波到場，發現陳女未有做出危險動作，列作糾紛後離去。

「信唔信我死喺你間屋」

其時有多名記者到場採訪，陳女大表不滿，大聲在房內叫喊：「搞到咁大件事，咁多記者，我一定唔搬。信唔信我死喺你間屋？」蔡氏夫婦聞言大表無奈。蔡 表示他有多個單位收租，過往另一單位曾被按摩女郎租住，當時亦發生租務糾紛，對方指蔡登門偷去一條8000元的項鏈，累他無辜被通緝惹官非，遭事件纏繞兩 年始解決。「遇到租霸，隨時又要拖一兩年，好大損失呀」。

律師黃國桐懷疑，涉事業主將租客按金當租金，結果令事件受到拖延。

律師：欠租14天應即入稟

他指出，租客欠租14天後，業主應即時按《租務條例》啟動程序收樓，而按金根本不應當作租金，「收樓時要先控告租客，勝訴後得到收樓令，再由執達吏上門，程序最少要5個月，最好一天都不要拖」。

黃國桐指出，執達吏最少要上門3次才能爆門，因首次是口頭通知，第二次是貼告示，最後才可爆門。若租客簽署了搬遷協議書，即同意終止租約，業主爆開門鎖亦不違法，但仍需經民事訴訟才能收樓，「因為霸佔者曾經是租客，並非完全無理在單位內，故不能立即強行驅